木造 vs RC造：耐震基準と「減価償却」で見る物件選びの正解
建物知識・税金
日本で不動産投資をする際、避けて通れないのが「地震リスク」です。しかし、正しい知識があれば過度に恐れる必要はありません。物件の安全性を見極める「1981年の境界線」と、投資効率（節税）に直結する「建物の構造」について解説します。
最重要ポイント：
銀行融資を受けたいなら、原則として「1981年6月以降」に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件を選んでください。
1. 運命の分かれ道「1981年」：新耐震 vs 旧耐震
日本の建築基準法は、大地震が起きるたびに改正されてきました。中でも最大の転換点が1981年（昭和56年）6月1日です。
| 基準名 | 建築確認日 | 安全性能（目安） |
|---|---|---|
| 新耐震基準 (Shin-Taishin) |
1981年6月1日以降 | 震度6〜7程度の地震でも倒壊しない |
| 旧耐震基準 (Kyu-Taishin) |
1981年5月31日以前 | 震度5程度では倒壊しない（大地震は想定外） |
投資への影響：
旧耐震物件は価格が安い（高利回り）ですが、銀行が融資を拒否するケースが多く、地震保険料も高額になります。出口戦略（売却）も難しいため、初心者は避けるのが無難です。
2. 木造 vs RC造：メリットとデメリット
日本の住宅は主に「木造（Wood）」と「RC造（Reinforced Concrete）」に分かれます。
🌲 木造（Wood / Mokuzo）
- 特徴： アパートや戸建てに多い。通気性が良く日本の気候に合う。
- メリット： 建築費が安いため利回りが高くなりやすい。解体費用も安い。
- デメリット： 防音性が低く、火災に弱い。シロアリ被害のリスクがある。
🏢 RC造（鉄筋コンクリート / Reinforced Concrete）
- 特徴： マンションに多い。非常に頑丈。
- メリット： 耐震性・耐火性・防音性に優れる。銀行の評価が高い。
- デメリット： 建築費が高く、利回りは低めになりがち。解体費が非常に高い。
3. 税金テクニック：「減価償却」と耐用年数
不動産投資では、建物の価値が毎年減っていく分を経費として計上できます（減価償却）。これにより帳簿上の利益を減らし、税金を安くできます。構造によって、経費計上できる期間（法定耐用年数）が決まっています。
- 木造： 22年（期間が短い＝1年あたりの経費計上額が大きい）
- RC造： 47年（期間が長い＝1年あたりの経費計上額は小さい）
「築古木造（ちくふる・もくぞう）」の節税スキーム：
築22年を超えた木造物件は、最短4年で建物の価値を全額償却できます。短期間で巨額の経費を作れるため、高所得者の節税対策として人気があります。
⚠️ 注意：
減価償却による節税は「課税の繰り延べ」に過ぎません。売却時に簿価がゼロになっているため、売却益（譲渡所得税）が大きくなります。出口戦略まで計算に入れないと失敗します。
まとめ：
安全性（地震リスク）を最優先するなら「1981年以降のRC造マンション」が正解です。一方、利回りと節税効果を追求するなら「木造アパート」も選択肢に入ります。自分の投資スタイルに合わせて構造を選びましょう。